Агентства по недвижимости часто сталкиваются на практике с проблемой, когда с одной стороны в арендных отношениях выступает наниматель - иностранное представительство или иное юридическое лицо, которое хочет снять дорогую квартиру для своего сотрудника и осуществлять оплату в безналичной форме, а с другой стороны, хозяин квартиры, который не заинтересован в афиширование факта сдачи квартиры по причине не желания уплачивать подоходный налог от полученного дохода.

Как можно решить эту проблему, чтобы были учтены интересы наймодателя, нанимателя, а также государства по поводу уплаты налога с дохода от сдачи в аренду квартиры.

Наиболее простой путь связан с тем, что наймодатель соглашается на получения арендной платы в безналичной форме и с целью исключения проблем с налоговыми органами уплачивает 13% подоходного налога с полученной суммы.

Например, Ваша квартира может быть сдана за 1000 USD в месяц. Если оставаться физическим лицом и платить НДФЛ в размере 13%, то доход после уплаты НДФЛ составит 870 USD. Данный вариант наиболее затратный для наймодателя.

Суть следующего варианта заключаемся в том, что наймодатель выступает в качестве индивидуального предпринимателя и применяет упрошенную систему налогообложения. Согласно пункту №3 статья № 346.11. Налогового кодекса при применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает замену уплаты налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности), налога на имущество (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности) и единого социального налога с доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость.

Однако индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, будут обязаны производить уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование. Таким образом, налоговая ставка для индивидуального предпринимателя будет, если в качестве объекта налогообложения взят доход, в размере 6 процентов. В случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов.

В первом случае (6%) отпадает необходимость ведения учёта и декларирования расходов. Кроме того, индивидуальному предпринимателю дано право сумму налога, исчисленного за налоговый (отчетный) период, уменьшить на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, уплачиваемых за этот же период времени. При этом сумма налога (квартальных авансовых платежей по налогу) не может быть уменьшена более чем на 50 процентов по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование.

Согласно п.1 ст.28 Федерального закона от 15.12.2001 N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" (в ред. от 31.12.2002) индивидуальные предприниматели уплачивают суммы страховых взносов в бюджет ПФР в виде фиксированного платежа, размер которого в расчете на месяц устанавливается исходя из стоимости страхового года, ежегодно утверждаемой Правительством Российской Федерации (п.2 ст.28 Федерального закона от 15.12.2001 N 167-ФЗ). На 2005 правительство утвердило стоимость страхового года в размере 1209,6 рублей.

Если рассмотреть на нашем примере, то у индивидуальный предприниматель применяющий упрощенную систему налогообложения с объектом обложения - доходы, (6%,) доход после уплаты НД составит - 940 USD. Однако нужно помнить, что ИП должен ежеквартально представлять соответствующую налоговую декларацию в налоговый орган по месту регистрации. Следовательно, каждый месяц, если оставаться физическим лицом и платить НДФЛ в размере 13%, переплата по сравнению с индивидуальным предпринимателем, перешедшим на упрощёнку, составит 70 USD (940 -870), в пересчете на год - 840 USD.