1. КАК ДОЛЖНА ПОЭТАПНО ПРОХОДИТЬ СДЕЛКА?

Для начала обратитесь в агентство. Затем риэлтер заключит с вами договор об обслуживании. В нем огова­ривается, что клиент (то есть потенциальный арендатор) не будет обращаться в другие агентства недвижимости и обязуется оплатить 100% комиссионных при заключении сделки. Третий шаг – это просмотр предполагаемых квартир. После этого происходит встреча с хозяином выбранной жилплощади и заключение договора с арендодателем. В этот же день можно въезжать в квартиру.

2. ПОЧЕМУ АГЕНТСТВО БЕРЕТ ИМЕННО 100% ОТ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ?

100% — вполне справедливые комиссионные. Ведь агент не только подбирает подходящие варианты квартир, но и присутствует на просмотрах, помогает советами и следит, чтобы интересы его клиента были соблюдены. Нередко агенты отговаривали клиентов снимать присмотренные квартиры, найдя в них дефекты, неочевидные для клиента.

3. КАКИЕ ГАРАНТИИ ДАЕТ АРЕНДАТОРУ АГЕНТСТВО?

Агентство гарантируёт арендатору грамотность составления договора с арендодателем. Также агентством производится проверка юридического права арендодателя сдавать данную квартиру в аренду. Это если не полностью исключает риск мошенничества, то сводит его к минимуму Агентство также готово дать арендатору бесплатную юридическую консультацию в случае нарушения его прав арендодателем.

4. КАКИЕ ПРАВА У АРЕНДАТОРА?

Проживать в квартире и пользоваться вещами, в ней находящимися. Права арендатора прописаны в догово­ре, обычно они следующие:

Право собственности на произведенные арендатором отделимые улучшения арендуемого имущества. Если были произведены неотделимые улучшения, то арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений (заранее определенную соглашением сторон). Если улучшения были произведе­ны без согласия арендодателя, возмещению они не подлежат.

В случае расторжения договора по инициативе арендодателя (до истечения сро­ка договора), он возвращает аванс, за вычетом оплаты времени фактической аренды. Так же он выплачивает арендатору неустойку в размере, установленном договором.

Арендатор вправе расторгнуть договор до истечения срока действия, предупредив в письменном виде арендода­теля за определенный срок до предполагаемой даты освобождения помещения (срок следует оговорить в договоре). В этом случае арендная плата должна быть выплачена только до даты фактического освобождения данного помещения.

Однако в зависимости от обстоятельств, права арендатора в договоре могут быть дополнены и изменены (с согласия арендодателя). Например, можно прописать в договоре право содержания домашнего животного.

5. НА ЧТО НУЖНО ОБРАТИТЬ ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ?

Риэлтеры рекомендуют составлять договор, даже если вы снимаете квартиру на несколько дней. Юридическую силу он приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлин­ник. Договор найма должен содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, регулировать порядок расчетов (сумму арендной ставки, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и т.д.), а также определять обязанности и ответственность сто­рон (рекомендуется предус­мотреть штрафные санкции за нарушение условий договора).

6. КАКИЕ КОНФЛИКТЫ ЧАЩЕ ВСЕГО ВОЗНИКАЮТ МЕЖДУ АРЕНДАТОРОМ И АРЕНДОДАТЕЛЕМ

А. Невозвращение залога.

Как правило, при аренде квартиры, хозяин берет с арендатора так называемую «страховку» — на случай, если арендатор испортит что-то в квартире или съедет, не оплатив счета. Так вот, иног­да арендодатель «забывает» ее вернуть или придирается к малосущественным пробле­мам, касающихся амортиза­ции квартиры.

Б. Выселение до срока.

Очень распространенная проблема, когда арендода­тель «просит» арендатора освободить площадь до истечения срока, указанного в договоре. Особенно обид­но, когда по договоренности с хозяином арендатор делает ремонт в квартире в счет арендной платы. Бывает, что как только ремонт закончен, и человек собирается спокойно поселиться в квартире, хозяин немедленно его выселяет.

В, Проблемы отношений.

Хозяин излишне контролирует происходящее в квартире: является без предупреждения, копается в вещах жильца, приходит в кварти­ру в его отсутствие, пытается использовать сданную квартиру как «склад ненужных вещей».

7. КАК АГЕНТСТВО МОЖЕТ ПОМОЧЬ РЕШИТЬ ЭТИ КОНФЛИКТЫ?

Специалисты агентства оказывают своим клиентам юридическую консультацию. Иногда советуют обращаться в суд, но обычно стараются уладить дело мирным путем. Если арендатор был несправедливо выселен хозяином, но не хочет обращаться в суд, агентство подбирает ему новую квартиру со скидкой.

Естественно, арендодатель, нарушивший договор с арендатором, становится в агентстве персоной «нон грата* — работать с его квартирой больше не будут. Самое надежное для арендатора — снимать квартиру, находящуюся в доверительном управлении агентства.

8. ДОХОДЯТ ЛИ КОНФЛИКТЫ ДО СУДА?

Конфликты между арен­додателем и арендатором до­ходят до суда в тех случаях, когда какой-то стороне нане­сен серьезный материальный ущерб (обычно это арендода­тель) или если кто-то пошел, что называется, «на прин­цип». Разумеется, суд возмо- жен только в том случае, если между арендатором и арендодателем был заключен юридически грамотный договор. Конечно, если речь идет о небольшой сумме, то до суда обычно не доходит — расходы на судебные издержки будут больше.

9. ЕСТЬ ЛИ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ «СЕЗОНЫ» РОСТА И СПАДА ЦЕН?

Как правило, с августа по ноябрь цены находятся на самом высоком уровне, так как предложение заметно уменьшается, а спрос возрастает. Весной и летом много желающих сдать жилье из числа тех, кто уезжает на дачу, в отпуск и т.д. Как следствие — сезонное снижение цен.

10. КАК ОБЪЯСНИТЬ ПОСТОЯННЫЙ РОСТ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ?

Рост цен всегда обосновывается ростом спроса. Долгое время рынок аренды был рынком арендодателя, отсюда и рост цен. Однако сейчас ситуация постепенно меняется. В последнее время предложение квартир в сегменте «эконом класса» сильно выросло и почти выровнялось с уровнем спроса. Увеличение предложения вызвано ростом цен на недвижимость и падением доллара Это побудило многих инвесторов спешно вклады­вать свои деньги именно в недвижимость, защищая их от обесценивания. По оценке специалистов 15-18% квартир сейчас покупается не для проживания, а в целях сохранения средств. Эта пустующая жилплощадь, естественно, увеличивает предложение на рынке аренды.