Даже если квартира принадлежит ей

Считается, что осенью увеличивается количество разводов. Лето, курортные романы – все это ведет к тому, что спустя несколько месяцев люди начинают пересматривать свои семейные узы. А развод – это всегда еще и дележ имущества, в том числе и недвижимого. Тем, кто уже находится в этом процессе, советовать что-то поздно. Но вот всем остальным есть что подсказать…

Невнятный голос закона

Большинство вопросов, связанных с интересующей нас темой, прописаны в Семейном кодексе. Глава седьмая так и называется – "Законный режим имущества супругов". П. 1 ст. 34 гласит, что "Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью". Причем п. 2 той же статьи заботливо уточняет, что этот режим существует "независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства". А вот в ст. 36 говорится, что "Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью".

На первый взгляд, все просто и ясно – вот "мое", а вот "наше". Однако жизнь сложнее всяких схем. Проиллюстрируем это конкретными примерами.

У котлована я и моя Маша

Один мой знакомый купил квартиру "на котловане". Для тех, кто вдруг не знает, поясним, что это приобретение в тот момент, когда самой квартиры еще нет – на месте будущего дома красуется тот самый котлован. Но главное даже не это, а тот факт, что квартиры еще не существует юридически – продается "право требования" этой квартиры у застройщика. Покупая квартиру, мой знакомый был, выражаясь языком поэтов, "свободен от уз Гименея". Но до того момента, когда квартира была достроена, оформлена во всех государственных ревизских сказках и стала собственностью счастливого покупателя, прошло три года – за это время появились и те самые узы. И свидетельство о собственности датировано периодом, когда гражданин состоял в браке. Так что это – "совместная собственность", подлежащая в случае развода разделу?

К счастью, нет, успокаивает Оксана Щеславская, юрист юридической службы компании "Пересвет-Инвест". Приобретая квартиру в еще не существующем доме-новостройке, покупатель получает имущественные права требования на получение и оформление в свою собственность квартиры в будущем. А эти права, согласно Гражданскому кодексу РФ, тоже являются имуществом. Так что момент оформления квартиры в собственность – это не приобретение нового имущества, а всего лишь трансформация одной собственности в другую. Квартира – личное имущество мужа, при расторжении брака разделу подлежать не будет.

Однако утирать со лба нервный холодный пот было бы преждевременно. Всякий, кто хоть раз видел квартиру в новостройке, знает, что она выглядит как мультяшная планета Шелезяка: воды нет, растительности нет. Так и в новостройке нет ничего, кроме бетонных перекрытий и стен. Для приведения помещения в жилой вид требуется ремонт, а он будет проводиться уже в браке. Все траты на ремонт проводятся за счет общего имущества супругов, и это означает, что существует возможность признания квартиры общим имуществом и при расторжении брака она может быть разделена.

В эту нашу ипотеку ходит девушка. Одна?

Еще одна история, приключившаяся с другими моими знакомыми. Жила-была семья – причем происходил этот процесс в квартире, юридически принадлежавшей жене. Квартира приобреталась еще до заключения брака, так что вопрос о собственности (если бы его кто-то вздумал задать) был очевиден. Но потом семья решила свои условия улучшить – имеющуюся однокомнатную квартиру продать, а купить двухкомнатную. Причем, учитывая ситуацию на рынке, сделку делали не классической альтернативой, а "навыворот": сначала купили новую квартиру по ипотеке, а потом продавали старую и гасили кредит досрочно.

Но в банке мою знакомую "огорчили до невозможности": и кредитный договор, и собственность на покупаемую квартиру оформили совместную – в строгом соответствии со ст. 34 Семейного кодекса. На все робкие возражения следовали ответы типа "так положено" и "не хотите – не надо" (это притом что к этому моменту семья изрядно "завязла" во всевозможных авансах, и отказ означал бы потерю около $15 тыс., не считая времени и нервов). Тот факт, что гасился кредит сугубо личными средствами, тоже никого не впечатлил.

Сейчас эта женщина продала, наконец, свою старую квартиру. И впереди у них новая "сделка" (без кавычек тут не обойтись): муж будет дарить ей половину квартиры. Половину, которая никогда ему не принадлежала.

Судиться, право, не грешно…

В обоих описанных случаях, к счастью, супруги – люди интеллигентные и вменяемые. А если нет? Тогда путь один – в суд, который у нас, как известно, бессмысленный и беспощадный. А там безумные очереди, прилюдное копание в грязном белье, увлекательные сцены с надеванием друг другу на голову кастрюль с макаронами и называнием друг друга разными интересными словами интимного свойства. В общем, суды по жилищным вопросам – это отдельная тема, которую автор когда-нибудь обязательно затронет.

Итак, что же делать, чтобы потом не было мучительно больно? Лежащий на поверхности вариант – брачный контракт. В этом документе, отмечает Ирина Котова, директор по маркетингу компании "ХИРШ", можно прописать практически любой режим владения совместным имуществом. Приятным моментом является также и то, что брачный контракт можно составить и подписать как перед вступлением в брак, так и уже находясь в браке, в любой момент. Но есть и негатив: брачный контракт может быть оспорен через суд. Ст. 44 Семейного кодекса:

1. Брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ для недействительности сделок.
2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение…".

Другой путь – изобретение всевозможных "схем", на что наши люди, изощренные в битве с государством и ближними, весьма тороваты. Правда, на этом пути, напоминает Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город", нужно знать меру. "У нас был случай – давно, лет 10 назад. Человек не хотел "светить" имущество перед супругой, и поэтому оформлял недвижимость на доверенное лицо. Совершенно забыв, что это "лицо" тоже состоит в браке. Было это в те годы, когда согласия супруги на приобретение не требовалось – в итоге у доверенного лица, без ведома его жены, скопилось изрядное количество хозяйской недвижимости. А когда потребовалось продавать, выяснилось, что с собственной женой у фактического владельца недвижимости проблем не было – он жил с ней в мире и согласии. А вот "лицо" со своей женой уже развелся, и получить ее согласие на реализацию удалось только за очень солидные деньги".

Так что самый разумный совет – внимательно смотрите, с кем вы вступаете в брак. Просто? Только вот следовать этой рекомендации получается почему-то не у всех…